Der Immobilienmarkt in NRW befindet sich „in einer ganz klaren Trendwende“. Doch welche Folgen hat diese Entwicklung für Hauseigentümer und Suchende?

Dortmund – Die Nachfrage für Immobilien ist auch in NRW in den letzten Jahren immer größer geworden. Die Kaufpreise fürs Eigenheim steigen immer weiter an. Doch es gibt immer noch genug Käufer, die bereit sind, immense Summen zu zahlen. Besonders in den Großstädten ist die Blasenbildung besonders hoch. Doch langsam fallen die Preise.

Immobilienpreise in Dortmund fast um 60 Prozent gestiegen: Wann platzt die Immobilienblase?

Wenn sich die Immobilienpreise deutlich von ihrem eigentlichen Sachwert und von den Mietpreisen entkoppeln, spricht man von einer Blasenbildung. Kommt es nun zu einem plötzlichen Preisrückgang auf dem Immobilienmarkt, platzt diese Blase sprichwörtlich.

„In den letzten Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen nahezu um 50 Prozent gestiegen“, erklärt Daniel Raumer, Experte bei „Immowelt“, im Interview mit RUHR24. In Dortmund sei es sogar zu einem Anstieg von fast 60 Prozent gekommen.

In Düsseldorf liegt der Kaufpreis pro Quadratmeter bei knapp 5.000 Euro. Dortmund ist „im Vergleich deutlich günstiger, da liegt man aktuell bei 2.800 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen“ (mehr News aus NRW bei Ruhr24).

„Klare Trendwende“ in NRW: Die Immobilienpreise in den Großstädten sind überall zurückgegangen

„Im letzten Jahr sahen wir wirklich eine ganz klare Trendwende auf dem Immobilienmarkt“, sagt der Immobilien-Fachmann. Zum ersten Mal sind „die Preise flächendeckend in allen Großstädten zurückgegangen, das gab es in der Form noch nie so deutlich“, betont Raumer.

In Düsseldorf verzeichnete man einen Rückgang von 3 Prozent, in Dortmund von 1 Prozent. Das ist zwar kein drastischer Preisabfall, aber angesichts des zuvor immer konstanten Anstieges, deutet sich hier das Ende des derzeitigen Immobilienzyklus auf dem Markt an.

Steigende Bauzinsen: Der wichtigste Grund für die Trendwende auf dem Immobilienmarkt in NRW

Wer jetzt direkt an die Pandemie als Auslöser denkt, liegt jedoch falsch. Denn laut Aussage des „Immowelt“-Experten „hatte Corona relativ wenig Auswirkungen, der wichtigste Grund ist der Anstieg der Bauzinsen.“

Schuld ist die jahrelange Niedrigzinspolitik: „Die Zinssätze konnten kaum noch weiter nach unten gehen, der Tiefpunkt war im Jahr 2020 erreicht“, erklärt Luigi Pellecchia, Bereichsleiter des Immobilien-Centers der Sparkasse Dortmund. Aktuell haben sich die Zinsen teilweise sogar verdreifacht, sagt er im Interview mit RUHR24.

Der aktuelle Bauzins im Januar 2023 liegt, bei einer Finanzierung von bis zu 100 Prozent in einem Zeitraum von 10 Jahren, bei 4,2 Prozent. „Das heißt im Monat etwa 1000 Euro Mehraufwand im Vergleich zum Januar 2022 bei einer Finanzierungssumme von 400.000 Euro“, ergänzt Pellecchia.

Vorsicht: Einbrüche auf dem Immobilienmarkt führen nicht zwingend zu günstigeren Preisen

Neben den Tilgungsraten sind auch die Nebenkosten für Strom und Gas stark gestiegen. Jetzt ist nicht mehr nur die Lage das entscheidende Kaufkriterium, sondern auch die Kosten abseits des Wohnungspreises sind relevant.

Auch der Umbau der Wohnung sei ein entscheidender Faktor, erklärt Daniel Raumer. Denn besonders die Kosten für Baumaterialien seien im vergangenen Jahr „enorm gestiegen“.

Aber der Preisrückgang der Immobilien ist aktuell noch nicht groß genug, um die zusätzlich höheren Kosten zu kompensieren. Denn was außerhalb des reinen Wohnungskaufes anfällt, ist heute deutlich teurer, als noch vor ein paar Jahren.

Markt normalisiert sich: Bis zu 10 Prozent Preisrückgang werden auch in NRW-Städten erwartet

„Wir kommen jetzt in eine Phase hinein, wo sich der Markt normalisiert“, sagt Pelleccia. Es gibt weiterhin eine Nachfrage, aber die sei nicht mehr so extrem. Das gesamte Kaufverhalten auf dem Immobilienmarkt habe sich verändert. Die Interessenten kaufen gezielter und geduldiger.

Besonders in den Großstädten geht die Blasenbildung langsam zurück. Zwischen 5 und 10 Prozent geringere Preise seien realistisch. Man muss aber auch beachten, dass sogenannte Top-Immobilien nicht deutlich günstiger werden. Denn dafür findet man immer genügend Käufer.

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Zukunftsaussichten für NRW: Wie wahrscheinlich ist nun das Platzen der Immobilienblase?

Ein tatsächliches „Platzen“ der Immobilienblase ist sehr unwahrscheinlich. Denn der dafür benötigte plötzliche und sehr deutliche Preisrückgang wird wohl nicht in der Form eintreffen. Es handelt sich vielmehr um eine Regulierung über einen längeren Zeitraum.

„Jetzt müssen auch die Reallöhne steigen und die Belastungen für Energie und Lebenshaltung sinken“, fordert Luigi Pellecchia. Denn dadurch würde die Finanzierbarkeit einer Immobilie wieder realistischer werden.

Seine Erwartungen für die nächsten Jahre lauten wie folgt: „Der Immobilienpreis wird im Durchschnitt ein Stück weit sinken, der Zins wird auf einem entsprechenden Level verharren, die Belastung im Portmonee wird geringer, sobald die politischen Maßnahmen greifen und die Löhne steigen. Damit werden auch wieder Wohnträume für breitere Bevölkerungsschichten umsetzbar.“

Doch dieser Prozess braucht eben seine Zeit. Und ob das nun im nächsten Jahr oder erst mittelfristig sein wird, ist unter anderem abhängig von der Wirksamkeit der Maßnahmen und lässt sich nur schwer einschätzen.

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